Pillole di condominio: Sì alla possibilità di allargare i terrazzi se lo prevede il regolamento

Secondo un principio generale, nel dubbio, il contratto o le singole clausole devono interpretarsi nel senso in cui possono avere qualche effetto, anziché in quello secondo cui non ne avrebbero alcuno.

Alla luce di quanto sopra anche un Comune non può interpretare una clausola contrattuale del regolamento in modo tale renderla definitivamente inapplicabile. Al contrario deve privilegiare quell’interpretazione che renda la previsione operativa; di conseguenza il comune non può impedire ad un condomino di ampliare i terrazzi di proprietà esclusiva solo perché è incerto sull’interpretazione di una clausola del regolamento di condominio

Il principio è stato affermato dal Tar Liguria n. 452 del 6 luglio 2020.

Allargamento dei terrazzi ed errata interpretazione del regolamento del Comune: la vicenda

Dopo aver acquistato due appartamenti dalla Società costruttrice, un condomino presentava al Comune una Scia che riguardava una serie di opere, tra cui l’allargamento dei terrazzi delle predette abitazioni.

L’autorità comunale, anche su sollecitazione degli altri condomini, si mostrava contraria alle modifiche dei terrazzi; il costruttore, però, aveva predisposto un regolamento contrattuale che era stato allegato ai rogiti di acquisito, previa accettazione da parte dei compratori dei singoli appartamenti.

Una clausola di natura contrattuale prevedeva che la Società venditrice si riservasse la facoltà, senza dover chiedere specifica autorizzazione, agli altri proprietari del fabbricato di ampliare – allargare i terrazzi di tipo a lastrico di pertinenza degli appartamenti poi acquistati dal predetto condomino.

Secondo l’amministrazione comunale, però, la clausola regolamentare era stata concepita e scritta al solo fine di agevolare la Società costruttrice; di conseguenza riteneva che, dopo l’alienazione da parte di quest’ultima dei due appartamenti su cui avrebbero dovuto realizzarsi i lavori preannunciati dalla Scia, nessun altro avrebbe potuto vantare un tale diritto, da considerare intrasmissibile.

Il condomino impugnava davanti al Tar l’atto con cui l’amministrazione civica aveva inibito l’inizio delle preannunciate opere di ampliamento dei terrazzi.

Secondo il ricorrente il diritto di modifica contenuto nel regolamento contrattuale era pienamente valido e trasmissibile a titolo particolare; per il Comune, invece, l’atto impugnato era giustificato da i dubbi circa la legittimità del trasferimento, vantato dal ricorrente, del diritto di ampliare i terrazzi che la società costruttrice si era riservata con apposita pattuizione del regolamento condominiale.

La decisione – Il Tar ha dato torto al Comune.

Secondo i giudici amministrativi, per interpretare un atto complesso come un regolamento condominiale non si può ricorrere ad argomenti insufficienti come quelli utilizzati dal Comune per ingiungere la sospensione degli effetti abilitativi della Scia.

In particolare, il Tar ritiene che il senso da attribuire alla clausola in contestazione non possa essere altro se non quello di ammettere che la società costruttrice poteva cedere ad altri il diritto di modificare i terrazzi, al fine di aumentare il valore di scambio del bene costruito; a conferma di questa tesi i giudici supremi si rifanno alla certificazione camerale della venditrice, da cui si ricava che essa è stata posta in liquidazione volontaria dopo la conclusione delle vendite degli appartamenti edificati; come notano i giudici supremi è, quindi, evidente che la Società costruttrice non volesse realizzare in proprio l’ampliamento dei terrazzi citati, atteso che la norma è stata inserita al fine di rendere più appetibile l’acquisto degli appartamenti di proprietà del ricorrente.

Merita di essere ricordato che un regolamento condominiale (come quello della vicenda esaminata) si compone di previsioni in genere obbligatorie, per la lettura delle quali si applicano le norme introdotte dagli artt. 1362 e seguenti del codice civile.

In tema di interpretazione del contratto, ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti, il principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e dalle espressioni utilizzate nel contratto; il rilievo da assegnare alla formulazione letterale dev’essere verificato alla luce dell’intero contesto contrattuale e le singole clausole vanno considerate in correlazione tra loro. Per capire gli obiettivi della collettività condominiale, quindi, può bastare il senso letterale delle espressioni usate, se rivelino, però, con chiarezza ed univocità la comune volontà.

L’interpretazione del regolamento contrattuale di condominio da parte del Giudice del merito risulta insindacabile in sede di legittimità, salvo che non si ravvisino violazioni dei canoni di ermeneutica oppure vizi logici.

Fonte: https://www.condominioweb.com/si-alla-possibilita-di-allargare-i-terrazzi-se-lo-prevede.19612#2

Pillole di condominio: Conseguenze della mancata approvazione dei bilanci

Preventivo e consuntivo sono due documenti contabili la cui redazione è di competenza dell’amministratore e che devono essere approvati dall’assemblea. Essi sono di fondamentale importanza per la gestione del condominio e, per quanto collegati, hanno funzioni diverse.

Il preventivo è lo strumento attraverso il quale l’amministratore chiede ai condomini il versamento in anticipo delle somme occorrenti per la gestione delle parti comuni, ovvero per affrontare le spese di manutenzione ordinaria ed eventualmente straordinaria, nonché per la conduzione dei servizi condominiali.

L’amministratore redige pertanto il documento nel quale indica le somme che ritiene necessarie per portare avanti fattivamente la gestione condominiale e ne chiede l’approvazione all’assemblea.

La cadenza annuale della gestione finanziaria del condominio è prevista direttamente dalla legge (artt. 1135, comma 2, n. 1, c.c. e 66, comma 1, Disp. att. c.c.).

Ai sensi del comma 1, n. 10, dell’art. 1130 c.c. l’amministratore deve poi rendere il conto annuale della propria gestione, convocando a tal fine l’assemblea entro 180 giorni. Anche in questo caso, come previsto dall’art. 1135, comma 1, n. 3, c.c., è l’assemblea a dover provvedere all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore.

Il rendiconto è sicuramente uno degli obblighi più importanti dell’amministratore nei confronti del condominio, in quanto esso rappresenta lo strumento attraverso il quale viene reso noto ai condomini il modo in cui sono state impiegate le somme che questi hanno messo a sua disposizione per la gestione condominiale.

L’amministratore, ove richiesto dai condomini, deve anche mettere a loro disposizione i documenti relativi agli esborsi sostenuti durante l’anno e indicati nel consuntivo (le c.d. pezze giustificative).

Infatti, come previsto in via generale per il mandato dall’art. 1713 c.c. chi gestisce un bene altrui ha l’obbligo di rendiconto, dovendo rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa di esso. L’approvazione del rendiconto da parte del mandante ha quindi la funzione di certificare l’adempimento del mandatario al contratto di mandato e attribuire certezza al saldo contabile, che diviene così oggetto di obbligazione di una parte nei confronti nell’altra, nel senso che dall’approvazione del conto di un’attività di amministrazione possono scaturire obbligazioni di pagamento e/o di consegna di beni acquisiti o strumentali all’amministrazione, a carico e a favore di ognuna delle parti.

La mancata approvazione del consuntivo e/o del preventivo.

In ragione della diversa funzione svolta dai predetti documenti contabili è ovvio che differenti siano anche le conseguenze della loro mancata approvazione da parte dell’assemblea.

Cominciamo per semplicità dall’ipotesi della mancata approvazione assembleare del consuntivo. Occorre a questo proposito specificare che questa circostanza può verificarsi sostanzialmente per due ordini di motivi.

In primo luogo può trattarsi di un semplice incidente di percorso, laddove all’assemblea manchino i numeri per procedere all’approvazione del documento contabile.

Infatti, per quanto per l’approvazione del consuntivo e del preventivo sia sufficiente la maggioranza semplice, quindi il voto favorevole della maggioranza dei presenti all’assemblea che rappresenti almeno 1/3 del valore millesimale dell’edificio, può anche avvenire che alla riunione non sia presente un numero di condomini tale da raggiungere detto quorum.

In questo caso, come detto, si tratta semplicemente di un episodio isolato, che potrà essere agevolmente risolto con la convocazione di una nuova assemblea, nella quale raccogliere il numero di voti necessario per la legittima approvazione del consuntivo.

E infatti evidente che un consuntivo approvato senza la maggioranza prevista dalla legge sarebbe annullabile dai condomini che abbiano votato contro e da quelli assenti nei successivi 30 giorni, decorrenti dall’assemblea per i primi e dal ricevimento del verbale per i secondi.

Maggiormente problematica è invece la seconda ipotesi, ossia quella in cui l’assemblea, pur avendo una maggioranza sufficiente per approvare il consuntivo, bocci il documento predisposto dall’amministratore. In questo caso, infatti, vista la funzione del consuntivo, che è sostanzialmente quella di validare l’attività di gestione svolta dall’amministratore, è evidente come la mancata approvazione di essa renda manifesta la perdita di quel rapporto di fiducia tra compagine condominiale e amministratore, fatto che dovrebbe portare quest’ultimo a rassegnare le dimissioni o che dovrebbe comunque spingere l’assemblea a nominare un nuovo amministratore (anche se in questo caso, come è noto, è necessaria una maggioranza qualificata, ossia la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno i 500 millesimi del valore dell’edificio).

In questi casi la mancata approvazione del consuntivo predisposto dall’amministratore sarà difficilmente sanabile con una nuova votazione. Infatti, molto probabilmente, ove l’amministratore restasse in carica e portasse all’esame dell’assemblea lo stesso identico consuntivo, lo stesso sarebbe di nuovo bocciato.

Vi è però anche la possibilità, ove si tratti di contestazioni circoscritte, che l’amministratore faccia ammenda e provveda a presentare a una nuova assemblea il rendiconto corretto, che potrebbe quindi essere approvato.

In caso contrario, ove si provveda alla sostituzione dell’amministratore, generalmente viene dato incarico al nuovo mandatario di verificare la contabilità condominiale e portare all’esame dell’assemblea un nuovo documento contabile, ferme eventuali responsabilità del precedente amministratore.

Ancora più complessa è poi l’ipotesi in cui l’assemblea bocci il preventivo formulato dall’amministratore. Anche in questo caso quest’ultimo potrebbe comunque valutare di accogliere le richieste sottese alla mancata approvazione del documento contabile e presentare in una nuova assemblea un diverso preventivo per ottenerne l’approvazione.

In caso contrario è evidente come la mancanza di un preventivo pregiudichi seriamente la possibilità per l’amministratore di raccogliere i fondi indispensabili per la gestione dei beni e dei servizi comuni. Si potrebbe ricorrere a una soluzione tampone.

La giurisprudenza infatti ammette che l’assemblea, in attesa dell’approvazione del bilancio preventivo, possa autorizzare l’amministratore a richiedere ai condomini dei pagamenti provvisori, con riserva di successivo conguaglio sulla base del bilancio approvato e tenuto conto dei valori millesimali attribuiti a ciascuna proprietà individuale (si veda sul punto Cass. civ., sezione seconda, 27 marzo 2003, n. 4531). Tuttavia occorre uscire velocemente dall’impasse.

Ecco perché, ferma sempre la possibilità per l’amministratore di rinunciare al mandato per giusta causa, l’unico strumento possibile pare essere quello del ricorso dei condomini alla volontaria giurisdizione ai sensi dell’art. 1105, ultimo comma, c.c., per la richiesta al Tribunale di un provvedimento utile e necessario alla prosecuzione della gestione annuale del condominio.

Fonte: https://www.condominioweb.com/conseguenze-della-mancata-approvazione-dei-bilanci.19611

Pillole di condominio: prima di partire per le vacanze estive

Come lasciare l’appartamento?

Uno dei momenti in cui occorre prestare maggiore attenzione, per la tranquillità propria e degli altri condomini, è quello della partenza per le vacanze.

Lasciare per parecchie settimane un appartamento incustodito può essere rischioso, sia per motivi di sicurezza che per motivi strettamente legati alla manutenzione.

Ci sono quindi degli accorgimenti tecnici che possono aiutarci a partire più sereni.

Innanzitutto, sembra banale, prima di partire chiudiamo il gas e l’acqua; spegniamo poi la caldaia o il boiler elettrico.

I vicini come risorsa per la tranquillità della comunità

Quando si parte per le vacanze è essenziale avere un vicino di fiducia (o un parente caro che vive nei pressi del nostro appartamento) e un amministratore di condominio presente.

Al vicino lasceremo un mazzo di chiavi di sicurezza che saranno utili in caso di emergenze, necessità contingenti e soprattutto per andare a controllare periodicamente l’appartamento.

Se abbiamo animali, inoltre, il nostro vicino potrà accudirli, inoltre, potremo affidargli la cura delle piante in casa e sul terrazzo.

Lasciare il proprio numero in caso di emergenza

È buona norma lasciare un numero da chiamare sia al vicino che all’amministratore di condominio in caso di emergenza

Questo perché l’Amministratore di condominio deve aver modo di contattare qualcuno che possa essere presente sul posto in poco tempo nel caso di eventuali emergenze.

Al vicino, inoltre, chiederemo gentilmente di raccogliere la nostra posta: lasciare che la posta si accumuli nella cassetta è sempre un segnale di assenza.

Segnale che potenziali topi d’appartamento possono sfruttare a loro favore per programmare un furto senza troppi ostacoli.

Per quanto riguarda il sistema d’allarme, meglio sceglierne uno che possa essere utilizzato anche da remoto, per esempio attraverso lo smartphone.

Altrimenti anche in questo caso è sempre meglio avere un referente in loco che possa disattivarlo nel caso in cui l’allarme parta per errore infastidendo tutti i condomini.

Pillole di condominio: Casa vacanze

L’AFFITTO BREVE

L’attività di casa vacanza consiste nella locazione turistica sporadica di immobili arredati, siano essi appartamenti, case, ville, per più periodi all’anno non superiori a tre mesi.

Negli ultimi anni un numero sempre maggiore di proprietari di seconde e terze case ha scelto di mettere a reddito il proprio immobile sfruttando la formula dell’affitto breve.

Una tipologia di locazione vantaggiosa, perché permette di massimizzare i profitti modulando i prezzi in base alle richieste stagionali e consente di godere, entro certi limiti, di una tassazione agevolata.

Quando si tratta di ville e case indipendenti non ci sono problemi.

Ma se invece l’immobile si trova in un condominio possono sorgere questioni difficili da districare.

CASA VACANZE IN CONDOMINIO

Molto spesso, infatti, i condòmini si preoccupano per il via vai di estranei all’interno dell’edificio.

E nascono situazioni di disagio legate, ad esempio, agli errori nella raccolta dei rifiuti da differenziare o ai rumori notturni.

Così chi abita in uno stabile dove si svolge attività di casa vacanze si appella al regolamento condominiale, per cercare di impedire ai proprietari di seconde e terze case di sfruttare l’affitto breve in condominio.

Affitto breve in condominio: il regolamento può vietarlo?

REGOLAMENTO CONDOMINIALE

Quando scatta la lite tra condòmini il punto è sempre lo stesso: l’affitto breve in condominio è consentito oppure vietato?

Dipende dal regolamento condominiale e dalla sua interpretazione.

Stessa cosa vale anche per l’attività di Bed & Breakfast.

Capire fin dove arriva la libertà del proprietario nel disporre del proprio bene non è sempre facile.

In mancanza di uno specifico divieto posto dal regolamento condominiale contrattuale, l’attività di casa vacanze può essere praticata in ambito condominiale senza preventiva approvazione dell’assemblea.

Qualora vi sia un divieto contenuto nel regolamento contrattuale le clausole restrittive della proprietà esclusiva dei condòmini devono essere formulate in modo espresso o non equivoco.

Fondamentale per non lasciare alcun margine di incertezza sul loro contenuto e sulla loro portata.

Per quanto riguarda l’attività di Bed & Breakfast, molti condòmini si appellano al fatto che si possa paragonare a quella alberghiera.

Quindi la considerano illecita se nel regolamento c’è scritto, appunto, che non si può svolgere nello stabile attività alberghiera.

Quando i regolamenti sono poco chiari possono essere portati in contenzioso di fronte a un giudice.

Ed è proprio il punto di vista del giudice che fa la differenza.

PILLOLE DI CONDOMINIO – Disinfestazione blatte in condominio: quali sono gli obblighi dell’amministratore

Le blatte rappresentano un problema per tanti condomini italiani: questi scarafaggi possono invadere le zone circostanti o addirittura annidarsi all’interno dei pozzetti fognari e tombini esterni non chiusi ermeticamente.

La proliferazione si verifica soprattutto in estate, incentivata dalle condizioni ambientali umide e calde.

Molto spesso le blatte si intrufolano nelle case rendendo la vita dei condomini assai difficile.

La disinfestazione da blatte diventa così uno degli interventi più richiesti dagli edifici cittadini.

Per evitare che la situazione degeneri, è importante effettuare ogni primavera un intervento di deblattizzazione.

Ecco quali sono gli obblighi dell’amministratore di condominio.

Disinfestazione blatte in condominio: come si gestisce

In molte città italiane il Comune emana delle ordinanze annuali dove vengono avvisati i cittadini dell’imminente deblattizzazione.

Da parte loro, anche gli amministratori condominiali hanno una serie di obblighi.

I condomini devono, infatti, prevedere una spesa periodica per la prevenzione da infestazioni di vario tipo, tra queste spiccano le blatte che rappresentano un vero e proprio problema soprattutto nelle città più affollate.

L’amministratore condominiale deve ordinare almeno tre deblattizzazioni da marzo a ottobre, gestite sotto forma di manutenzione ordinaria.

C’è da precisare che la disinfestazione non riguarda il singolo immobile ma le parti comuni del condominio, che devono poter essere godute al meglio da tutti.

Nel caso in cui una sola persona avverta il problema delle blatte nel suo immobile può agire privatamente, informando il resto del condominio.

Quando si parla di disinfestazione in condominio si parla, quindi, di manutenzione ordinaria.

Le spese quindi devono essere sostenute dal conduttore che vive nella casa, quindi anche dalla persona che è in affitto o usufrutto.

Quando, però, la situazione diventa insostenibile per tutti si può chiedere un intervento condominiale di emergenza e – in questo caso – si parla di manutenzione straordinaria.

L’amministratore deve avere il lascia passare della maggioranza dell’assemblea.

La spesa della disinfestazione deve essere suddivisa in base ai millesimi di proprietà.

Pillole di condominio: L’amministratore di condominio può nominare un sostituto?

L’amministratore rappresenta il punto di riferimento di tutto il condominio: a lui ci si rivolge ogni volta che il regolamento è stato violato oppure quando si deve convocare l’assemblea.

Un buon amministratore è una garanzia per la corretta gestione dell’intero edificio e per il rispetto delle regole comuni.

Ecco perché, in caso di sua assenza temporanea, si pone il problema di come sostituirlo.

Nei condomini più piccoli, dove la gestione richiede un impegno minimo, il problema potrebbe non porsi affatto: in genere, nelle realtà di ridotte dimensioni, i condòmini si gestiscono da soli.

Le cose cambiano nei grandi edifici, dove l’attività dell’amministratore è costante.

Cosa fare in questi casi?

L’amministratore di condominio può nominare un sostituto? Scopriamolo insieme in questo nuovo articolo di #pilloledicondominio.

Cosa succede in caso di assenza temporanea?

È possibile che, durante il proprio mandato, l’amministratore sia impossibilitato a svolgere le proprie funzioni per via di un impedimento, ad esempio di una malattia, o di altro impegno indifferibile.

Cosa succede in questo caso?

Esclusa l’ipotesi di una revoca con conferimento dell’incarico ad altro amministratore, bisogna dire che la legge non esclude la possibilità che l’amministratore possa temporaneamente farsi sostituire da un’altra persona di fiducia.

Innanzitutto, il Codice civile dice espressamente che «in mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore».

Il fatto che la legge preveda la possibilità di individuare una persona che svolga le funzioni analoghe a quelle dell’amministratore fa propendere per la possibilità che l’assemblea, durante l’assenza temporanea dell’amministratore, possa conferire alcuni poteri a una figura di riferimento per svolgere alcuni incarichi, come ad esempio pagare le bollette.

In sintesi: quando l’amministratore è temporaneamente impossibilitato a svolgere le proprie mansioni, l’assemblea può incaricare un altro soggetto a eseguire alcuni compiti in sostituzione dell’amministratore, senza che ciò comporti la revoca dell’amministratore in carica.

L’amministratore può nominare un suo sostituto?

In caso di temporaneo impedimento dell’amministratore di condominio è possibile che questi proceda alla nomina di un proprio sostituto, senza coinvolgere necessariamente l’assemblea.

Poiché l’amministratore è un mandatario a tutti gli effetti, si applicano al suo incarico le norme tipiche del contratto di mandato, nel quale è ammessa la nomina di un sostituto (art. 1717 cod. civ.).

L’amministratore può dunque scegliere un proprio sostituto, a meno che ciò non gli sia vietato dal regolamento o dalla delibera con cui gli è stato conferito l’incarico.

L’amministratore, anche quando nomina un proprio vicario, conserva la sua qualità, che non viene quindi acquistata dal suo sostituto.

Ciò significa che l’amministratore sarà sempre colui che è stato scelto come tale dall’assemblea.

L’amministratore è responsabile per il suo sostituto?

L’amministratore è responsabile degli eventuali danni e inadempimenti del suo sostituto?

Dipende dalle circostanze e, in particolare, dal fatto che la sostituzione sia stata autorizzata o meno dall’assemblea.

Di seguito le diverse ipotesi:

  • se la sostituzione non è autorizzatadall’assemblea e non è nemmeno necessaria (ad esempio, perché non c’è nessun impedimento dell’amministratore), l’amministratore è responsabile dell’operato del suo sostituto;
  • se la sostituzione è autorizzatae necessaria, l’amministratore risponde solo per una sua eventuale colpa nella scelta del sostituto. In pratica, l’amministratore diventa responsabile se ha designato un soggetto non adeguato;
  • se la sostituzione è stata autorizzata dall’assemblea senza indicazione del sostituto, vale quanto detto nel precedente punto, nel senso che l’amministratore risponde solo se ha scelto un soggetto evidentemente inadeguato;
  • se la sostituzione è stata autorizzata dall’assemblea, con indicazioneanche della persona del sostituto, allora l’amministratore è esente da ogni responsabilità per l’operato di quest’ultimo. Ad esempio, l’indicazione del sostituto può avvenire nella delibera assembleare di nomina dell’amministratore.

 

Fonte:  https://www.laleggepertutti.it/543460_lamministratore-di-condominio-puo-nominare-un-sostituto

PILLOLE DI CONDOMINIO – Condominio in Fiera 2022

Si sta tenendo in queste ore a Roma la terza edizione di “Condominio in Fiera”, la prima e unica fiera italiana del condomino.

Si tratta di un evento nazionale di assoluto prestigio, molto atteso dagli amministratori di condominio di tutta Italia, una categoria troppo spesso dimenticata dalle istituzioni.

Un evento reso ancora più importante e attuale dal nuovo quadro normativo e dalle nuove politiche legate all’efficientamento energetico degli edifici, che hanno affidato alla figura dell’amministratore di condominio nuove responsabilità e competenze, inimmaginabili neppure ai tempi dell’ultima riforma del condominio.

Cambiare modo di lavorare

Il primo appuntamento della giornata è alle 09,30 con il creatore di Condominio in Fiera Marco Quagliariello e il presidente di Sinteg Francesco di Castri  che affronteranno il tema della nascita e dello sviluppo della figura dell’amministratore di condominio e il ruolo sociale che oggi ricopre questa professione, sempre più soggetta a maggiori oneri presenti in ogni legge di bilancio che pongono in capo all’amministratore delle responsabilità a cui dover adempiere senza un adeguato compenso.

Comunicazione in condominio

Un altro tema caldo del settore: “Comunicazione in condominio” sarà introdotto dalle ore 10,00.
Una buona comunicazione permette di costruire e mantenere nel tempo un rapporto diretto con i condomini, fattore oggi essenziale vista la complessità assunta dal settore.

Saper comunicare e capire come comunicare, quando farlo e come farlo sono quindi diventati fattori di importanza fondamentale. Per questo saranno esaminati, con testimonianze e casi pratici illustrati dal dottor Stefano Santori e dall’avvocato Domenico Sarcina, i seguenti punti:
• Comunicare in modo efficace sia all’interno (nello studio, con i propri collaboratori), sia verso il cliente finale, i condomini;
• La gestione dei potenziali o attuali conflitti;
• Elementi di comunicazione efficace in pubblico per ottimizzare ed accorciare i tempi delle assemblee condominiali;
• Strutturazione di un protocollo di comunicazione efficace per aumentare la produttività interna allo studio dell’amministratore di condominio.

Alle ore 11,30 è previsto l’intervento di Luca Ruffino, Ceo di Sif Italia, il primo studio di amministrazione in Italia ad essersi quotato in borsa a Milano, che spiegherà come è stato possibile sviluppare uno studio di amministrazione fino a questi livelli.

Il tribunale in condominio

Un argomento di fondamentale importanza per il settore: “L’arbitrato come formula risolutiva alle dispute condominiali” sarà discusso alle ore 12,00.

La litigiosità condominiale ha infatti assunto livelli altissimi. Gli avvocati Peter Lewis Geti, Roberto Cataldi, Francesco Pace e Massimiliano Sammarco affronteranno quindi il tema sotto il profilo delle risposte e dei dei litigi che nascono in condominio.

Premiazione amministratori

Dopo la pausa pranzo, i lavori riprendono alle 14,00 con i racconti degli amministratori di condominio di maggiore esperienza, di coloro che hanno realizzato il numero più elevato di pratiche relative al superbonus, di chi gestiscono un numero elevato di condomìni.

Costoro saliranno sul palco per raccontare la loro storia e rivelare come hanno fatto a raggiungere questi obiettivi. Alla fine, alcuni di loro saranno premiati da parte della giuria di “Condominio in Fiera”.

Il futuro delle associazioni

Intorno alle 14,30 sono previsti gli interventi dei presidenti delle più rappresentative associazioni del settore sul tema: “Qual è il futuro delle associazioni e come possono rendersi utili nel sostenere gli amministratori”.

I servizi al condominio

Dalle 15 alle 16 la parola passa ai responsabili delle aziende di servizio, quali Arera ed Enea, che hanno fornito il loro prezioso sostegno agli amministratori nell’ambito delle pratiche relative a bonus e superbonus.

Sul palco, quindi, gli ingegneri Carla Cappiello e Michele Coletta, il responsabile dell’Enea Domenico Matera e l’avvocato Vincenzo Nasini.

La privacy in condominio

Gli avvocati Carlo Pikler e Vittorio Lombardi interverranno alle 16,00 su “La privacy in condominio”, illustrando le novità su:
• Regolamento Europeo 2016/679;
• Linee Guida 3/2019 Videosorveglianza in Condominio quali possibilità e quali limiti;
• Il ruolo dell’amministratore come responsabile del trattamento dei dati dei condòmini e dei condomìni.

 

Fonte: https://www.quotidianodelcondominio.it/attualita/condominio-in-fiera-2022-gli-eventi-in-programma/

Pillole di Condominio – Formazione per gli amministratori di condominio

L’art. 71-bis disp. att. c.c. e il regolamento attuativo (d.m. n. 140/2014) impongono all’amministratore l’obbligo di aggiornarsi periodicamente per poter assumere (e mantenere) gli incarichi di gestione.

L’obbligo non ha una durata minima ma una cadenza annuale, è il corso di aggiornamento che deve avere una durata minima di quindici ore.

Poi, chiaramente, il combinato disposto di queste due norme fa si che si possa sintetizzare che l’aggiornamento annuale debba avere durata minima di 15 ore, ma non è proprio la stessa cosa.

Ai sensi dell’art. 5, secondo comma, del d.m. n. 140/2014 “gli obblighi formativi di aggiornamento hanno una cadenza annuale“.

Che cosa si deve intendere per anno?

Poiché la legge non ci dice che la cadenza annuale debba coincidere con un anno del calendario o con un anno solare, l’interpretazione del termine annuale, riferito ad un periodo di tempo di 365 giorni porta a concludere che l’obbligo di aggiornamento debba riguardare l’anno decorrente dal 9 ottobre 2014.

Seguendo questa interpretazione, pertanto, l’amministratore sarà in regola se avrà adempiuto al proprio obbligo di formazione periodica entro l’8 ottobre dell’anno successivo.

Formazione periodica, assunzione e mantenimento degli incarichi

Ai sensi dell’art. 71-bis, primo comma lett. g., disp. att. c.c. possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Niente formazione periodica?

La nomina dev’essere considerata nulla ed ogni condomino potrà ricorrere all’Autorità Giudiziaria per vederla invalidata?

Sul punto la giurisprudenza è ondivaga. La stessa pronuncia del Tribunale di Padova citata in precedenza ha concluso per la nullità della nomina dell’amministratore non aggiornato e per di più dell’impossibilità di recuperare l’obbligo formativo dell’anno precedente, una volta scaduto.

Altra giurisprudenza, invece, conclude in maniera meno drastica in merito alle conseguenze per il caso di mancato aggiornamento, non aderendo alla tesi della nullità della delibera, ma specificando che il mancato adempimento degli obblighi formativi può portare ad una revoca dell’incarico per via giudiziale per gravi irregolarità nella gestione.

Ad avviso di chi scrive questa impostazione non coglie nel segno: il requisito dell’adempimento dell’obbligo di formazione periodicità non attiene alla regolarità/opacità della gestione, ma alla possibilità di assumere incarichi.

In definitiva, quindi, la situazione degli obblighi formativi connessa all’assunzione degli incarichi è la medesima:

a) l’amministratore di condominio deve adempiere al proprio obbligo formativo entro l’8 ottobre dell’anno successivo;

b) chi non adempie entro tale data, assumendo incarichi per l’anno successivo, rischia di vedere impugnata la propria nomina per nullità, ovvero quanto meno un procedimento per revoca giudiziale per gravi irregolarità nella gestione;

c) di conseguenza verificata questa mancanza ciascun condomino potrà agire per ottenere l’accertamento di nullità della nomina per mancanza del requisito di formazione periodica.

Formazione periodica degli amministratori di condominio

Chi vuole assumere incarichi deve:

a) aver frequentato un corso di formazione iniziale;

b) frequentare corsi di formazione periodica.

Il primo è una tantum, i secondo no.

Chi si aggiorna quest’anno lo fa anche per poter assumere incarichi l’anno successivo. Senza quest’aggiornamento l’anno successivo non potrebbero essere assunti incarichi.

L’anno successivo, nuovamente, l’amministratore dovrà aggiornarsi per assumere incarichi nell’anno seguente.

Non aggiornarsi a dovere, quindi, in linea teorica, potrebbe voler dire non potere assumere incarichi (o vederseli tolti con azione giudiziale) se nell’anno precedente non ci si è aggiornati seguendo le prescrizioni del d.m. n. 140.

Fonte: https://bit.ly/3Fkzgnc

Pillole di condominio: difetto di rappresentanza – parte 2

La legittimazione passiva

La legittimazione passiva dell’amministratore di condominio si ricava dal disposto del secondo comma dell’articolo 1131 del Codice civile, il quale prevede che tale soggetto può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio. L’amministratore, quindi, ha la capacità di resistere ed essere coinvolto nelle vertenze giudiziarie inerenti al condominio da lui rappresentato e la sua legittimazione passiva sussiste con riferimento ad ogni azione riguardante gli interessi del condominio e i rapporti giuridici nascenti o aventi incidenza sulle parti comuni.

La legittimazione passiva dell’amministratore di condominio è stata affermata anche in relazione alle:

  • azioni di natura reale promosse contro il condominio da terzi o dal singolo condomino relativamente alle parti comuni dell’edificio;
  • alle impugnazioni delle delibere assembleari;
  • alle controversie relative ai servizi comuni.

Altresì, all’amministratore di condominio sono notificati tutti gli atti e provvedimenti di carattere giudiziario e amministrativo riguardanti il condominio. Solo successivamente, cioè quando si andrà a valutare l’attività da porre in essere per contrastare l’azione promossa contro il condominio, si dovrà verificare se la materia è tra quelle che rientrano nelle sue ordinarie attribuzioni ovvero se è necessaria l’autorizzazione assembleare. In caso di comportamento errato, comunque, l’amministratore potrà essere revocato.

Amministratore di condominio: quando c’è il difetto di rappresentanza?

Si ha il difetto di rappresentanza dell’amministratore di condominio quando tale soggetto, privo dell’autorizzazione dell’assemblea condominiale, è parte in un giudizio che esorbita dalle sue attribuzioni. In tale ipotesi, l’amministratore deve darne comunicazione senza ritardo all’assemblea e, conseguentemente, deve farsi ratificare dalla stessa l’operato.

La ratifica assembleare sana retroattivamente l’operato dell’amministratore carente della preventiva autorizzazione. A tal fine, il giudice assegna un termine perentorio entro cui l’amministratore deve convocare l’assemblea dei condomini per provvedere alla ratifica del proprio operato. L’osservanza di detto termine sana i vizi e permette il prodursi degli effetti sostanziali e processuali della domanda fin dal momento della prima notificazione.

Tuttavia, la regola relativa alla concessione di un termine per il rilascio dell’autorizzazione, risulta applicabile solo quando il rilievo della mancanza di autorizzazione assembleare avviene d’ufficio, cioè quando viene rilevato dal giudice. Quando, invece, l’eccezione del difetto di rappresentanza dell’amministratore – ovviamente nelle materie che esorbitano dalle sue attribuzioni – viene sollevata dalla controparte, l’onere della sanatoria sorge immediatamente, senza possibilità per il giudice di assegnare un termine perentorio per provvedervi.

Il condominio, quindi, deve prontamente depositare la delibera assembleare di ratifica sotto pena, in mancanza, di declaratoria del difetto di rappresentanza e di legittimazione dell’amministratore.

Quando non c’è il difetto di rappresentanza?

Non c’è, invece, difetto di rappresentanza e, quindi, l’amministratore può essere legittimato processuale attivo o passivo quando:

  • il condominio rimane senza amministratore per scadenza del termine del mandato o dimissioni;
  • nel caso in cui la sua nomina sia avvenuta con delibera nulla e fino a che non viene sostituito da un altro amministratore.

Fonte: https://www.laleggepertutti.it/

Pillole di condominio: difetto di rappresentanza – parte 1

Il Codice civile attribuisce all’amministratore di condominio la rappresentanza processuale del condominio.

In pratica, l’amministratore può agire in giudizio o esservi convenuto in tutte le materie che riguardano le parti comuni dell’edificio, senza autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale.

L’amministratore può costituirsi in giudizio anche nei procedimenti che oltrepassano le proprie attribuzioni oppure può impugnare l’eventuale sentenza sfavorevole sempre senza la predetta autorizzazione.

In tali ipotesi, però, poiché l’amministratore di condominio agisce in difetto di rappresentanza, deve darne senza ritardo comunicazione all’assemblea e, conseguentemente, deve farsi ratificare dalla stessa l’operato.

La rappresentanza processuale dell’amministratore di condominio, quindi, è sia attiva che passiva.

La legittimazione attiva

La legittimazione attiva dell’amministratore di condominio consiste nella facoltà di agire in giudizio entro i limiti delle sue ordinarie attribuzioni e in quelli dei poteri conferiti dal regolamento e dall’assemblea.

L’amministratore può promuovere qualsiasi lite senza necessità di apposita autorizzazione assembleare.

L’amministratore può procedere nei confronti dei singoli condomini senza bisogno dell’autorizzazione assembleare per:

  • eseguire le delibere assembleari;
  • garantire l’osservanza del regolamento condominiale;
  • disciplinare l’uso dei beni e dei servizi comuni;
  • compiere gli atti conservativi.

Altresì, senza bisogno di specifica autorizzazione assembleare, è competente:

  • ad avviare un’azione di danno temuto contro i confinanti o contro gli stessi condomini, quando la stessa è necessaria per la tutela degli interessi comuni;
  • ad iniziare l’azione di recupero giudiziale del credito nei confronti dei condomini morosi;
  • a promuovere un giudizio per rimuovere le aperture abusive realizzate sulla facciata dello stabile.

Tranne che per le transazioni o per le altre cause estintive delle liti nelle quali il condominio è parte attiva, l’amministratore, una volta avviata l’azione, può agire in ogni grado di giudizio.

 

Fonte: https://www.laleggepertutti.it/