Pillole di Condominio – Formazione per gli amministratori di condominio

L’art. 71-bis disp. att. c.c. e il regolamento attuativo (d.m. n. 140/2014) impongono all’amministratore l’obbligo di aggiornarsi periodicamente per poter assumere (e mantenere) gli incarichi di gestione.

L’obbligo non ha una durata minima ma una cadenza annuale, è il corso di aggiornamento che deve avere una durata minima di quindici ore.

Poi, chiaramente, il combinato disposto di queste due norme fa si che si possa sintetizzare che l’aggiornamento annuale debba avere durata minima di 15 ore, ma non è proprio la stessa cosa.

Ai sensi dell’art. 5, secondo comma, del d.m. n. 140/2014 “gli obblighi formativi di aggiornamento hanno una cadenza annuale“.

Che cosa si deve intendere per anno?

Poiché la legge non ci dice che la cadenza annuale debba coincidere con un anno del calendario o con un anno solare, l’interpretazione del termine annuale, riferito ad un periodo di tempo di 365 giorni porta a concludere che l’obbligo di aggiornamento debba riguardare l’anno decorrente dal 9 ottobre 2014.

Seguendo questa interpretazione, pertanto, l’amministratore sarà in regola se avrà adempiuto al proprio obbligo di formazione periodica entro l’8 ottobre dell’anno successivo.

Formazione periodica, assunzione e mantenimento degli incarichi

Ai sensi dell’art. 71-bis, primo comma lett. g., disp. att. c.c. possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Niente formazione periodica?

La nomina dev’essere considerata nulla ed ogni condomino potrà ricorrere all’Autorità Giudiziaria per vederla invalidata?

Sul punto la giurisprudenza è ondivaga. La stessa pronuncia del Tribunale di Padova citata in precedenza ha concluso per la nullità della nomina dell’amministratore non aggiornato e per di più dell’impossibilità di recuperare l’obbligo formativo dell’anno precedente, una volta scaduto.

Altra giurisprudenza, invece, conclude in maniera meno drastica in merito alle conseguenze per il caso di mancato aggiornamento, non aderendo alla tesi della nullità della delibera, ma specificando che il mancato adempimento degli obblighi formativi può portare ad una revoca dell’incarico per via giudiziale per gravi irregolarità nella gestione.

Ad avviso di chi scrive questa impostazione non coglie nel segno: il requisito dell’adempimento dell’obbligo di formazione periodicità non attiene alla regolarità/opacità della gestione, ma alla possibilità di assumere incarichi.

In definitiva, quindi, la situazione degli obblighi formativi connessa all’assunzione degli incarichi è la medesima:

a) l’amministratore di condominio deve adempiere al proprio obbligo formativo entro l’8 ottobre dell’anno successivo;

b) chi non adempie entro tale data, assumendo incarichi per l’anno successivo, rischia di vedere impugnata la propria nomina per nullità, ovvero quanto meno un procedimento per revoca giudiziale per gravi irregolarità nella gestione;

c) di conseguenza verificata questa mancanza ciascun condomino potrà agire per ottenere l’accertamento di nullità della nomina per mancanza del requisito di formazione periodica.

Formazione periodica degli amministratori di condominio

Chi vuole assumere incarichi deve:

a) aver frequentato un corso di formazione iniziale;

b) frequentare corsi di formazione periodica.

Il primo è una tantum, i secondo no.

Chi si aggiorna quest’anno lo fa anche per poter assumere incarichi l’anno successivo. Senza quest’aggiornamento l’anno successivo non potrebbero essere assunti incarichi.

L’anno successivo, nuovamente, l’amministratore dovrà aggiornarsi per assumere incarichi nell’anno seguente.

Non aggiornarsi a dovere, quindi, in linea teorica, potrebbe voler dire non potere assumere incarichi (o vederseli tolti con azione giudiziale) se nell’anno precedente non ci si è aggiornati seguendo le prescrizioni del d.m. n. 140.

Fonte: https://bit.ly/3Fkzgnc

Pillole di condominio: difetto di rappresentanza – parte 2

La legittimazione passiva

La legittimazione passiva dell’amministratore di condominio si ricava dal disposto del secondo comma dell’articolo 1131 del Codice civile, il quale prevede che tale soggetto può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio. L’amministratore, quindi, ha la capacità di resistere ed essere coinvolto nelle vertenze giudiziarie inerenti al condominio da lui rappresentato e la sua legittimazione passiva sussiste con riferimento ad ogni azione riguardante gli interessi del condominio e i rapporti giuridici nascenti o aventi incidenza sulle parti comuni.

La legittimazione passiva dell’amministratore di condominio è stata affermata anche in relazione alle:

  • azioni di natura reale promosse contro il condominio da terzi o dal singolo condomino relativamente alle parti comuni dell’edificio;
  • alle impugnazioni delle delibere assembleari;
  • alle controversie relative ai servizi comuni.

Altresì, all’amministratore di condominio sono notificati tutti gli atti e provvedimenti di carattere giudiziario e amministrativo riguardanti il condominio. Solo successivamente, cioè quando si andrà a valutare l’attività da porre in essere per contrastare l’azione promossa contro il condominio, si dovrà verificare se la materia è tra quelle che rientrano nelle sue ordinarie attribuzioni ovvero se è necessaria l’autorizzazione assembleare. In caso di comportamento errato, comunque, l’amministratore potrà essere revocato.

Amministratore di condominio: quando c’è il difetto di rappresentanza?

Si ha il difetto di rappresentanza dell’amministratore di condominio quando tale soggetto, privo dell’autorizzazione dell’assemblea condominiale, è parte in un giudizio che esorbita dalle sue attribuzioni. In tale ipotesi, l’amministratore deve darne comunicazione senza ritardo all’assemblea e, conseguentemente, deve farsi ratificare dalla stessa l’operato.

La ratifica assembleare sana retroattivamente l’operato dell’amministratore carente della preventiva autorizzazione. A tal fine, il giudice assegna un termine perentorio entro cui l’amministratore deve convocare l’assemblea dei condomini per provvedere alla ratifica del proprio operato. L’osservanza di detto termine sana i vizi e permette il prodursi degli effetti sostanziali e processuali della domanda fin dal momento della prima notificazione.

Tuttavia, la regola relativa alla concessione di un termine per il rilascio dell’autorizzazione, risulta applicabile solo quando il rilievo della mancanza di autorizzazione assembleare avviene d’ufficio, cioè quando viene rilevato dal giudice. Quando, invece, l’eccezione del difetto di rappresentanza dell’amministratore – ovviamente nelle materie che esorbitano dalle sue attribuzioni – viene sollevata dalla controparte, l’onere della sanatoria sorge immediatamente, senza possibilità per il giudice di assegnare un termine perentorio per provvedervi.

Il condominio, quindi, deve prontamente depositare la delibera assembleare di ratifica sotto pena, in mancanza, di declaratoria del difetto di rappresentanza e di legittimazione dell’amministratore.

Quando non c’è il difetto di rappresentanza?

Non c’è, invece, difetto di rappresentanza e, quindi, l’amministratore può essere legittimato processuale attivo o passivo quando:

  • il condominio rimane senza amministratore per scadenza del termine del mandato o dimissioni;
  • nel caso in cui la sua nomina sia avvenuta con delibera nulla e fino a che non viene sostituito da un altro amministratore.

Fonte: https://www.laleggepertutti.it/

Pillole di condominio: difetto di rappresentanza – parte 1

Il Codice civile attribuisce all’amministratore di condominio la rappresentanza processuale del condominio.

In pratica, l’amministratore può agire in giudizio o esservi convenuto in tutte le materie che riguardano le parti comuni dell’edificio, senza autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale.

L’amministratore può costituirsi in giudizio anche nei procedimenti che oltrepassano le proprie attribuzioni oppure può impugnare l’eventuale sentenza sfavorevole sempre senza la predetta autorizzazione.

In tali ipotesi, però, poiché l’amministratore di condominio agisce in difetto di rappresentanza, deve darne senza ritardo comunicazione all’assemblea e, conseguentemente, deve farsi ratificare dalla stessa l’operato.

La rappresentanza processuale dell’amministratore di condominio, quindi, è sia attiva che passiva.

La legittimazione attiva

La legittimazione attiva dell’amministratore di condominio consiste nella facoltà di agire in giudizio entro i limiti delle sue ordinarie attribuzioni e in quelli dei poteri conferiti dal regolamento e dall’assemblea.

L’amministratore può promuovere qualsiasi lite senza necessità di apposita autorizzazione assembleare.

L’amministratore può procedere nei confronti dei singoli condomini senza bisogno dell’autorizzazione assembleare per:

  • eseguire le delibere assembleari;
  • garantire l’osservanza del regolamento condominiale;
  • disciplinare l’uso dei beni e dei servizi comuni;
  • compiere gli atti conservativi.

Altresì, senza bisogno di specifica autorizzazione assembleare, è competente:

  • ad avviare un’azione di danno temuto contro i confinanti o contro gli stessi condomini, quando la stessa è necessaria per la tutela degli interessi comuni;
  • ad iniziare l’azione di recupero giudiziale del credito nei confronti dei condomini morosi;
  • a promuovere un giudizio per rimuovere le aperture abusive realizzate sulla facciata dello stabile.

Tranne che per le transazioni o per le altre cause estintive delle liti nelle quali il condominio è parte attiva, l’amministratore, una volta avviata l’azione, può agire in ogni grado di giudizio.

 

Fonte: https://www.laleggepertutti.it/

PILLOLE DI CONDOMINIO: LA CONVOCAZIONE – parte II

Com’è fatta la convocazione?

E chi la invia?

Ecco a voi la seconda parte del nuovo articolo Pillole di condominio

Pillole di condominio – la convocazione – parte II

Pillole di condominio: la convocazione

PARTE 1

Cos’è la convocazione? A cosa serve?

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Pillole di condominio – la convocazione

 

Pillole di condominio – Il fondo cassa (o fondo speciale) del condominio

Il fondo cassa

Per far fronte a determinate spese, l’assemblea dei condomini può decidere, a maggioranza, l’istituzione di un fondo cassa.

Il codice provvede a disciplinare espressamente, all’art. 1135, punto 4), il “fondo speciale” con la funzione di accantonare delle somme di denaro in vista di determinate spese deliberate dall’assemblea.

Si tratta di un “fondo vincolato“. L’assemblea, infatti, non può decidere l’istituzione del fondo senza una specifica destinazione.

L’obbligatorietà del fondo speciale

Con la riforma del condominio, il fondo speciale da facoltà è diventato obbligo.

Le ragioni dell’obbligatorietà della costituzione del fondo speciale:

  • predisposizione di una provvista di denaro sufficiente per garantire all’assemblea di poter sostenere la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni
  • rafforzamento della garanzia per coloro che sono chiamati a realizzare tali opere, di un’apposita somma vincolata e destinata a soddisfare le loro pretese creditorie.

La previsione, inoltre, va raccordata alla ratio, analoga agli obblighi previsti dal legislatore della riforma per l’amministratore, di una contabilità separata ed evidente, dalle cui risultanze possano ricavarsi tutti i movimenti patrimoniali, in entrata e in uscita, del condominio.

L’ammontare

Il fondo speciale dovrà essere di importo pari all’ammontare dei lavori da eseguire.

In ogni caso, questa particolare forma di accantonamento sarà rappresentata da un’aggiunta proporzionale alle quote millesimali versate da ogni condomino salva, naturalmente, ogni diversa convenzione.

I fondi disponibili e le eventuali riserve devono comunque risultare nel rendiconto annuale, espressi in modo da consentirne l’immediata verifica, unitamente alle altre voci di entrata e di uscita relative alla situazione patrimoniale del condominio, come disposto dal nuovo art. 1130-bis.

Il fondo morosi

La riforma non ha espressamente previsto la possibilità di costituire un fondo cassa per far fronte ai problemi di liquidità determinati dal mancato pagamento delle quote da parte dei condomini morosi.

Tuttavia, l’istituzione di un fondo ad hoc, c.d. “fondo morosi”, pur costituendo una questione dibattuta e fonte di controversie tra i condomini in regola con i pagamenti, costretti ad esborsi ulteriori per sopperire alla situazione provocata dai mancati versamenti di altri, è ritenuta legittima dalla giurisprudenza e trova applicazione nella pratica.

Si tratta in ogni caso di un fondo straordinario destinato a far fronte alla procedura per il recupero dei crediti, cui l’amministratore è tenuto per la riscossione forzosa delle somme dovute, ex art. 63 disp. att. c.c., e che rappresenta una sorta di prestito che verrà restituito nel caso di recupero di quanto dovuto dal debitore moroso.

A causa del “sacrificio” che il fondo rappresenta per i condomini virtuosi, chiamati a partecipare alle spese condominiali in misura non proporzionale al valore delle rispettive proprietà come previsto dall’art. 1123 c.c., si ritiene esso debba essere approvato dall’unanimità di tutti i condomini.

Sul punto, tuttavia, la giurisprudenza, formatasi in materia prima della riforma, ha ritenuto legittima la delibera approvata con il voto della sola maggioranza nei casi di effettiva e dimostrabile urgenza.

Con la riforma, invece, il novellato art. 63 disp. att. c.c. prevedendo che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini“, sembra escludere l’ipotesi eccezionale sopra descritta, con la conseguenza che il fondo va deliberato con il consenso dell’unanimità di tutti i condomini.

L’uso del residuo attivo della gestione

Quando la gestione annuale del condomino si conclude con un residuo attivo, spetta all’assemblea decidere la destinazione del denaro rimasto in eccedenza.

I condomini possono liberamente decidere di ridistribuire tra di loro il residuo.

Oppure possono destinarlo all’istituzione di un fondo cassa per le opere di manutenzione ordinaria previste nella gestione successiva.

Pillole di condominio: Nomina del sostituto

 L’amministratore può nominare un sostituto?

L’art. 1129 c. 6 c.c. ammette la possibilità per l’amministratore di nominare un vicario, la norma dispone che:

  • «in mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore».

Come abbiamo detto più volte, l’amministratore è un mandatario, pertanto, trovano applicazione le norme del relativo contratto. L’art. 1717 c.c. consente la nomina di un sostituto, poiché al mandatario non è vietato avvalersi di un vicario.

La disposizione individua due fattispecie: la nomina del sostituto autorizzata e non autorizzata dal mandante (ossia dai condomini), con diverse conseguenze. L’amministratore che abbia nominato un vicario:

  1. non risponde dell’operato del sostituto, se autorizzato alla sostituzione da parte del Condominio;
  2. risponde dell’operato del sostituto, anche se autorizzato, solo se è in colpa nella scelta (culpa in eligendo);
  3. risponde dell’operato del sostituto, se non autorizzato alla sostituzione da parte del Condominio ovvero in caso di sostituzione non necessaria.

La nomina del sostituto deve rispondere ad un impedimento temporaneo dell’amministratore, ad esempio, per l’assenza durante le vacanze estive o per un problema personale (si pensi ad un ricovero ospedaliero).

 

Pillole di condominio – L’obbligo di rendiconto dell’amministratore di condominio

Obbligo di rendiconto

Il rapporto che lega l’amministratore ai condomini si può inquadrare nel mandato con rappresentanza sebbene con caratteristiche molto peculiari.

Vige, in tal senso, l’obbligo previsto dall’art. 1713 c.c. per il quale il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato.

Tale obbligo, nello specifico del condominio risulta da tre distinte norme:

– l’art.1130, n. 1), c.c., secondo cui l’amministratore deve convocare l’assemblea annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale;

– l’art.1130, n. 10) c.c., il quale aggiunge che l’amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione;

– l’art. 1130-bis c.c., ove si stabilisce, infine, che il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita. Inoltre deve contenere ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve.

L’obbligo del mandatario di rendere il conto è esigibile al momento in cui il mandato viene adempiuto.

Per l’amministratore tale obbligo si verifica alla scadenza di ciascun anno.

Rendiconto e mera violazione della tempistica

La tenuta del conto (art. 1130, comma 1, n. 10, c.c.) deve essere annuale e l’assemblea deve essere convocata per l’approvazione entro centoottanta giorni.

La violazione dell’obbligo e dei termini per la presentazione, se risulta essere plurima e reiterata, deve considerarsi grave e indice di cattiva gestione del condominio.

Si tratta di violazione che non consente di poter gestire correttamente l’organizzazione condominiale e di poter procedere tempestivamente ex art. 63 disp. att. c.c. nei confronti dei condomini morosi, di evitare l’aggravio di spese, di impedire l’indebitamento verso i terzi e di evitare la possibilità della prescrizione dei crediti dell’organizzazione.

Del resto prima della riforma era soggetto a revoca l’amministratore di un condominio che non aveva reso conto della sua gestione per oltre un biennio, essendo irrilevante l’eventuale morosità nel pagamento delle quote condominiali da parte dei condomini istanti.

Si noti che in alcune decisioni più recenti, cioè successive alla riforma del condominio, la mera violazione della tempistica inerente la presentazione del rendiconto, vale a dire centottanta giorni dalla data di chiusura dell’esercizio di riferimento (così come previsto dal combinato disposto degli articoli 1129-1130 c.c.) è di per se sola circostanza utile a poter decretare la revoca giudiziale dell’incarico (Trib. Taranto 21 settembre 2015).

Fonte: https://www.diritto.it/lobbligo-di-rendiconto-dellamministratore-di-condominio-aspetti-critici/

Pillole di condominio – Alcuni interventi di manutenzione e modernizzazione e innovazioni

Antenna TV centralizzata e parabolica

Un’antenna centralizzata appartiene agli impianti comuni di un condominio che possono subire, attraverso una deliberazione a maggioranza, interventi per motivi di aggiornamento tecnico. Esiste comunque la possibilità che i condomini non interessati restino esclusi dalla partecipazione alla spesa.

Il costo di una nuova antenna satellitare di solito viene sostenuto dagli utilizzatori in quote uguali, fatte salve diverse convenzioni.

Il diritto per singoli proprietari di installarsi una propria antenna satellitare rimane comunque valido ai sensi dell’Art. 1122-bis del codice civile, ma con le limitazioni indicate dallo stesso Articolo per quanto riguarda l’obbligo di preservare il decoro architettonico dell’edificio. Nel caso siano necessarie modifiche anche di lieve entità alle parti comuni, va sentita l’assemblea del condominio (che delibera secondo le maggioranze previste per le innovazioni).

Ascensore nel giroscale

L’installazione di un ascensore nel giroscale rappresenta una modifica edile; ricade però sotto la regolamentazione delle cd. barriere architettoniche, nel caso in cui venga considerata come misura di supporto per persone disabili

Camino esterno

Considerazioni estetiche e la possibilità di fumi molesti richiedono una deliberazione ad hoc al riguardo. Inoltre vanno offerte tutte le garanzie in relazione alla sicurezza del tetto.

Installazione climatizzatori

L’installazione di una climatizzatore sul muro esterno comune richiede esplicita approvazione, che tenga conto dell’aspetto estetico della facciata della casa.

Costruzione di un garage

L’installazione di un garage prefabbricato ancorato al terreno, su parcheggio comune o su altre parti comuni e di utilizzo esclusivo trasforma l’estetica complessiva del condominio e quindi richiede l’unanimità dei proprietari.

Finestre e inferriate

Una modifica delle finestre e il montaggio di inferriate per scopi di sicurezza non richiede approvazione alcuna, sempre che l’estetica della casa non venga modificata in maniera sostanziale.

Fioriere

Si distingue fra fioriere esterne o interne ai balconi. Per quelle esterne potrebbe essere necessaria una deliberazione sempre che il regolamento di condominio non provveda una diversa regolamentazione.

Per la posa di un fioriera ornamentale sulle parti comuni (piazzale) occorre sempre un specifica autorizzazione, salvo che un condomino non vi provveda a proprie spese e non alteri la destinazione dell’area.

Giardino comune

La conduzione di un giardino comune con la coltivazione di fiori, piante e alberi rientra in una ordinaria opera di manutenzione delle cose comuni, da deliberarsi a maggioranza, come anche la potatura e il taglio di piante e alberi.

Il taglio di singoli alberi può essere deliberato in osservanza delle norme di tutela in vigore.

Pannelli solari

L’impianto a pannelli solari a servizio di una singola unità immobiliare è possibile anche se prevede piccole modifiche alle parti comuni. Il condomino interessato deve però dare comunicazione dei progetti in corso all’amministratore e chiedere la discussione degli stessi in assemblea. Questa delibera validamente a favore del condomino se raggiunge la maggioranza dei presenti e almeno due terzi del valore del fabbricato.

Parasole

L’installazione di tende parasole rappresenta una modifica estetica della casa. Di solito il regolamento condominiale prevede al riguardo una regolamentazione (colore, grandezza) ma si impone comunque una verifica del caso concreto.

Parcheggio autoveicoli

L’Art. 9 della legge n. 122 del 24.3.1989 prevede espressamente che, con la maggioranza degli interessati e almeno la metà dei millesimi di proprietà, la superficie comune può essere, per intero o in parte, destinata a parcheggio di autoveicoli.

Risanamento della facciata

Tipico intervento di manutenzione. Se insieme si provvede all’isolamento termico, eseguito a norma delle prescrizioni in materia (D.R. n. 380/2001, art. 123), valgono le maggioranze previste.

Risanamento del tetto

Questi interventi non sono inquadrabili nelle innovazioni ma appartengono ai lavori di straordinaria manutenzione di notevole entità con la maggioranza prevista (la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi di proprietà).

Questo vale anche se si tratta di interventi strutturali con eventuali modifiche estetiche del tetto.

La videosorveglianza di parti comuni

Per l’installazione di apparecchiature di video sorveglianza è necessaria la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi di proprietà. Inoltre deve essere conforme alle disposizioni sulla tutela della privacy.

Sottotetto

La trasformazione del sottotetto per fini abitativi rientra sempre nelle modifiche edili che richiedono una deliberazione assembleare, a meno che nella divisione materiale o nel regolamento condominiale sia prevista una regolamentazione diversa.

Terrazzo sul tetto – lastrico solare

La sistemazione di un giardino, di una sauna o di una casetta per attrezzi sulla terrazza del tetto, anche se di proprietà esclusiva, necessita di un’approvazione da parte degli altri condomini.

Pillole di condominio – L’amministratore accede alle proprietà private

L’amministratore ha diritto di accedere alle proprietà esclusive quando ciò sia necessario per la tutela delle parti comuni.

Capita spesso, infatti, che l’amministratore, da solo o con tecnici, abbia la necessità di effettuare dei sopralluoghi per risolvere problematiche legate alla gestione delle parti comuni.

Di fronte a tale richiesta, il condòmino è obbligato a collaborare, facendolo entrare nella propria abitazione, anche se questo indubbiamente può creare dei disagi.

Tuttavia, in tali casi i proprietari non possono sottrarsi dal prestare la propria collaborazione per la risoluzione della questione che riguarda le parti comuni.

In caso contrario, il legale rappresentante del condominio può ottenere tutela in sede giudiziaria così come disposto dall’art. 843 del Codice Civile.

Questa disposizione impone al proprietario di consentire l’accesso alle unità immobiliari in proprietà esclusiva al fine della manutenzione di beni o servizi comuni.

L’accesso deve essere consentito all’ amministratore, quale legale rappresentante del condominio, e ai tecnici o al personale dal medesimo incaricato.

Aspetto centrale per determinare in quali casi il singolo condomino sia obbligato a dare il proprio assenso all’accesso di terzi al proprio appartamento è sicuramente quello del carattere necessario dell’adempimento ai fini della manutenzione del bene comune.

Fonte: https://www.condominioweb.com/accesso-dellamministratore-alle-proprieta-private.18666