Pillole di condominio: il condominio orizzontale

Il condominio orizzontale è una delle molteplici tipologie abitative nei quali vi è una forma di comunione di servizi, impianti e beni tra unità immobiliari che appartengono a diversi proprietari e che, per l’appunto, hanno uno sviluppo orizzontale, si pensi al tipico esempio delle villette a schiera.

Difatti, l’art. 1117 bis del codice civile, introdotto con la legge n. 220 del 2012, riprendendo precedenti pareri giudiziali, ha stabilito che le norme condominiali “si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 del c.c.”

Pensando sempre all’esempio delle villette a schiera che rientrano nella definizione di condominio orizzontale, si può facilmente dedurre che, così come negli edifici che si sviluppano verticalmente, queste condividono alcuni beni o servizi come, ad esempio, le tubazioni dell’acqua e le fognature, le strade destinate alla viabilità interna, i cancelli di accesso, l’impianto d’illuminazione delle parti comuni etc. In tutti i casi appena citati, quindi, si evince la sussistenza del vincolo di condominialità.

Chiaramente, a seconda della tipologia di condominio orizzontale, possono variare anche i beni e servizi condivisi, ad esempio, in alcuni casi, possono essere in comune anche alcuni elementi architettonici, come i muri perimetrali e la copertura, oppure solo alcune aree esterne.

Oltre alle ville a schiera, altri esempi di condominio orizzontale possono essere: gli edifici originariamente unitari, come ad esempio i grandi casolari o gli antichi palazzi che successivamente sono stati suddivisi in diverse unità abitative, oppure gli edifici multifamiliari a due piani del tipo edilizio a ballatoio, ovvero le cosiddette “case di ringhiera”.

Ad ogni modo, così come per i condomini che si sviluppano verticalmente, la normativa prevede che anche nei casi sopracitati è obbligatorio dotarsi di un codice fiscale ed è necessario che venga nominato un amministratore di condominio per la gestione del condominio orizzontale.

Pertanto, l’amministratore sarà tenuto ad occuparsi di tutte le attività che competono il suo ruolo, quindi la ripartizione delle spese secondo le tabelle millesimali, la redazione di un regolamento condominiale, la presentazione dei bilanci preventivi e consuntivi, la convocazione e lo svolgimento regolare delle assemblee etc. Chiaramente, anche il condominio orizzontale può sciogliersi, seguendo la disciplina stabilita dagli articoli 61-61 disp. att. c.c..

Fonte: https://www.italiadidacta.com/cose-il-condominio-orizzontale/

 

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Pillole di condominio: Attestato di prestazione energetica

L’Attestato di Prestazione Energetica, detto anche APE, è un documento che viene redatto da un tecnico abilitato e contiene tutte le informazioni relative ai consumi energetici di un edificio, in condizioni di normale funzionamento, sia durante la stagione estiva che quella invernale.

La certificazione energetica nasce proprio con lo scopo di “misurare” e dichiarare quanta energia viene consumata per il funzionamento gli impianti per il riscaldamento, il raffrescamento, la ventilazione meccanica e la produzione di acqua calda sanitaria.

Sulla base dei consumi, l’immobile oggetto di analisi, viene classificato mediante una scala che va dalla A alla G. Maggiore è questo numero, peggiore è la classe energetica in cui viene classificato.

La certificazione degli edifici è stata introdotta dalla Direttiva Europea 2010/31, che lasciava ai singoli paesi la definizione delle modalità del calcolo energetico.

In Italia, la Legge 63/2013 introduce l’obbligo dell’Attestato di Prestazione Energetica e dal 2015 la certificazione energetica degli edifici ha un formato standard in tutto il Paese.

Quando è obbligatorio l’APE: interventi edilizi

L’APE è un documento obbligatorio in alcuni specifici casi e, in ogni caso ha validità per massimo 10 anni, al termine dei quali deve essere nuovamente redatto, se necessario.

L’Attestato è obbligatorio per la compravendita degli immobili già dal 2009 e, dal 2010, lo è anche per la locazione.

Gli obblighi per l’Attestato di Prestazione energetica riguardano:

  • Gli edifici di nuova costruzione;
  • Gli edifici soggetti ad opere di demolizione e ricostruzione;
  • Gli edifici sottoposti a opere di ristrutturazioni importanti.

La certificazione energetica è obbligatoria per ottenere il permesso di costruire, in quanto è necessario dimostrare il rispetto dei requisiti minimi di prestazione energetica.

Certificazione energetica degli edifici: chi se ne occupa?

Generalmente, si occupano della certificazione APE tecnici abilitati come ingegneri, architetti e geometri.

Per essere redatte nel modo corretto, le certificazioni energetiche richiedono che il certificatore debba eseguire almeno un sopralluogo per raccogliere tutte le informazioni relative alle caratteristiche dell’edificio.

Dopo questa prima fase, grazie al supporto di appositi software, il tecnico procederà ad effettuare tutti i calcoli necessari per la redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica, rilasciando infine la Targa Energetica.

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Pillole di condominio: il fotovoltaico

Fotovoltaico in condominio

Oggi sono molte le famiglie italiane che hanno deciso di ricorrere ai pannelli solari fotovoltaici per produrre energia da fonti rinnovabili, ma per chi non vive in una casa singola, come funziona?

Il fotovoltaico è una soluzione ottima anche per chi vive in condominio e può essere installato sul lastrico solare, ma anche su altre parti comuni, come facciate o balaustre.

Da alcuni anni, grazie alla riforma dei condomini, l’impianto può essere sia centralizzato, quindi a servizio dell’intero edificio, che individuale e soddisfare quindi i bisogni di una singola famiglia.

Il costo dell’installazione di un impianto fotovoltaico in condominio può essere ammortizzato grazie all’autoconsumo dell’energia prodotta, che permette di risparmiare sulle bollette, e alle detrazioni fiscali di cui è possibile beneficiare.

Risparmio energetico e fonti rinnovabili in condominio

Se si decide di installare un impianto individuale, i benefici sono gli stessi di cui si può godere con un impianto in una casa singola e l’assemblea non può vietare l’installazione.

Essa può solo imporre eventuali modifiche o indicazioni per l’esecuzione dell’intervento, nel caso in cui quest’ultimo comporti rischi di qualche tipo per la stabilità, la sicurezza o decoro dell’edificio.

Nel caso in cui l’impianto sia condominiale, invece, la riforma del condominio ha introdotto una maggioranza alleggerita, che prevede la maggioranza dei presenti in assemblea, che però deve corrispondere ad almeno un terzo dei millesimi.

Con un impianto condominiale condiviso è possibile sfruttare al meglio l’energia con un autoconsumo istantaneo anche per utilizzi comuni.

Molto probabilmente l’impianto non sarà in grado di soddisfare i fabbisogni di tutti i condomini, ma potrà garantire un notevole risparmio sulle utenze comuni, come per il funzionamento degli ascensori o dell’illuminazione comune.

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Pillole di condominio: Superbonus 2023

Con il via libera definitivo del Dl Aiuti quater votato alla Camera in questi giorni, diventa ufficiale il taglio del Governo Meloni al Superbonus 110%.

L’agevolazione per i lavori di ristrutturazione ed efficientamento energetico degli immobili dal 1° gennaio è sceso alla percentuale del 90%.

Vi sono, però, alcune eccezioni.

A chi spetta ancora il 110%

L’agevolazione sui lavori nei condomìni si riduce in generale al 90% tranne nei casi in cui:

  • l’assemblea ha deliberato i lavori entro il 18 novembre 2022 e la Comunicazione di inizio lavori asseverata superbonus (Cilas) o la richiesta del titolo abilitativo è stata presentata entro il 31 dicembre 2022;
  • l’assemblea ha deliberato i lavori tra il 19 e il 24 novembre 2022 e la Cilas (o la richiesta del titolo abilitativo) è stata presentata entro il 25 novembre 2022.
  • la richiesta del titolo abilitativo per gli interventi di demolizione e ricostruzione è stata trasmessa entro il 31 dicembre 2022.

Il compito di attestare le date delle delibere con apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà ricade in capo all’amministratore di condominio o a chi ha presieduto l’assemblea nei casi di condomìni che non hanno obbligo di nominare un amministratore.

Per quanto riguarda gli edifici da 2 a 4 unità immobiliari con unico proprietario o in comproprietà tra più soggetti, il superbonus rimane con aliquota del 110% anche nel 2023 se:

  • la Cilas è stata presentata entro il 25 novembre 2022;
  • il titolo abilitativo, relativo ad un intervento di demolizione e ricostruzione, è stato richiesto entro il 31 dicembre 2022.

A chi spetta il 90%

Fino al 31 marzo possono usufruire del superbonus al 110% anche le villette con almeno il 30% dei lavori realizzati alla data del 30 settembre 2022.

Mentre nel caso gli interventi siano ancora all’inizio, la detrazione per i condomìni e le unità unifamiliari e funzionalmente indipendenti utilizzate come prima casa viene erogata al 90% tramite un fondo da 20 milioni di euro.

Ma soltanto alla luce dei nuovi requisiti stabiliti con le modifiche introdotte dal Governo Meloni:

  • la casa deve “essere adibita ad abitazione principale”
  • il proprietario ha un reddito di riferimento fino a 15 mila euro.

 

Fonte: https://quifinanza.it/soldi/video/superbonus-2023-a-chi-spetta-ancora-110-per-chi-scatta-90/686893/

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PILLOLE DI CONDOMINIO: LA TURNAZIONE DEI POSTI AUTO

É legittima la delibera assembleare con cui viene prevista la turnazione dei posti auto?

La risposta è: SÌ.

Per assicurare ai condòmini il massimo godimento possibile è considerata legittima tale delibera.

Resta fermo che l’uso e il godimento dei parcheggi spettano a tutti i condomini, secondo il “principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art. 1102 codice civile.

Di conseguenza, tale principio impedisce che sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri.

É quindi nulla (e non soltanto annullabile) la delibera assembleare presa a maggioranza la quale approvi una utilizzazione particolare da parte di un singolo condòmino di un bene comune, qualora tale diversa utilizzazione rechi pregiudizievoli invadenze nell’ambito dei coesistenti diritti altrui.

Per maggiori informazioni sui posti auto condominiali clicca qui.

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Pillole di condominio: Addobbi in condominio

 

COSA FARE?

Essendo l’androne una parte comune del condominio, la collocazione di abbobbi e abbellimenti temporanei è decisa dalla maggioranza dei condomini.

Per la ripartizione delle spese eventuali occorre fare riferimento all’art. 1123 c.c. 

In generale, addobbare le parti comuni è attività soggetta a limiti derivanti da plurime fonti:

  • regolamento contrattuale
  • regolamento condominiale
  • art. 1120, c.4, c.c.
  • normative di sicurezza
  • buon senso

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Pillole di condominio – Condizionatori in condominio

LA RISPOSTA È: NO

Prima di acquistare un condizionatore è opportuno verificare:

  1. la presenza di divieti o limitazioni contenuti in normative locali e/o di tutela del patrimonio architettonico/culturale
  2. eventuali prescrizioni contenute nel regolamento condominiale

Vuoi saperne di più sul come installare un condizionatore? Clicca qui!

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PILLOLE DI CONDOMINIO: ORTO CONDOMINIALE

COSA OCCORRE SAPERE?

Posto che, ai sensi dell’art. 1117 c.c., il giardino condominiale è un’area comune, tutti ne possono fare uso ma a patto che vengano rispettati determinati limiti, fra cui:

  1. evitare di mutare la destinazione del bene;
  2. non impedire agli altri condomini di farne uso
  3. non deturparne l’estetica

Occorre, altresì, prestare attenzione al regolamento di condominio e alle normative locali.

Questi, infatti, possono contenere uteriori prescrizioni al riguardo.

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PILLOLE DI CONDOMINIO: L’USO DEGLI SPAZI COMUNI

LA RISPOSTA È: NO

Occorre sempre tener presente il principio generale del rispetto della destinazione d’uso del bene comune.

Ad esempio, non è possibile utilizzare il pianerottolo per feste di compleanno o il giardino per lo sgambamento dei cani, a meno che non ci siano specifiche legittimazioni al riguardo.

Tra le aree comuni la più utilizzata, se presente, è l’area gioco. Per saperne di più, clicca qui.

 

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Pillole di condominio: Cena sul terrazzo di proprietà

 

LA RISPOSTA È: SÌ

In generale è possibile svolgere ogni attività nell’appartamento e nelle sue pertinenze, trattandosi di area di esclusiva proprietà.

Tuttavia occorre rispettare le leggi vigenti e le regole di comportamento vigenti all’interno dell’ambiente condominiale, fra cui quelle previste dal regolamento condominiale (es. rispetto delle ore di riposo).

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