PILLOLE DI CONDOMINIO – Disinfestazione blatte in condominio: quali sono gli obblighi dell’amministratore

Le blatte rappresentano un problema per tanti condomini italiani: questi scarafaggi possono invadere le zone circostanti o addirittura annidarsi all’interno dei pozzetti fognari e tombini esterni non chiusi ermeticamente.

La proliferazione si verifica soprattutto in estate, incentivata dalle condizioni ambientali umide e calde.

Molto spesso le blatte si intrufolano nelle case rendendo la vita dei condomini assai difficile.

La disinfestazione da blatte diventa così uno degli interventi più richiesti dagli edifici cittadini.

Per evitare che la situazione degeneri, è importante effettuare ogni primavera un intervento di deblattizzazione.

Ecco quali sono gli obblighi dell’amministratore di condominio.

Disinfestazione blatte in condominio: come si gestisce

In molte città italiane il Comune emana delle ordinanze annuali dove vengono avvisati i cittadini dell’imminente deblattizzazione.

Da parte loro, anche gli amministratori condominiali hanno una serie di obblighi.

I condomini devono, infatti, prevedere una spesa periodica per la prevenzione da infestazioni di vario tipo, tra queste spiccano le blatte che rappresentano un vero e proprio problema soprattutto nelle città più affollate.

L’amministratore condominiale deve ordinare almeno tre deblattizzazioni da marzo a ottobre, gestite sotto forma di manutenzione ordinaria.

C’è da precisare che la disinfestazione non riguarda il singolo immobile ma le parti comuni del condominio, che devono poter essere godute al meglio da tutti.

Nel caso in cui una sola persona avverta il problema delle blatte nel suo immobile può agire privatamente, informando il resto del condominio.

Quando si parla di disinfestazione in condominio si parla, quindi, di manutenzione ordinaria.

Le spese quindi devono essere sostenute dal conduttore che vive nella casa, quindi anche dalla persona che è in affitto o usufrutto.

Quando, però, la situazione diventa insostenibile per tutti si può chiedere un intervento condominiale di emergenza e – in questo caso – si parla di manutenzione straordinaria.

L’amministratore deve avere il lascia passare della maggioranza dell’assemblea.

La spesa della disinfestazione deve essere suddivisa in base ai millesimi di proprietà.

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Pillole di condominio: L’amministratore di condominio può nominare un sostituto?

L’amministratore rappresenta il punto di riferimento di tutto il condominio: a lui ci si rivolge ogni volta che il regolamento è stato violato oppure quando si deve convocare l’assemblea.

Un buon amministratore è una garanzia per la corretta gestione dell’intero edificio e per il rispetto delle regole comuni.

Ecco perché, in caso di sua assenza temporanea, si pone il problema di come sostituirlo.

Nei condomini più piccoli, dove la gestione richiede un impegno minimo, il problema potrebbe non porsi affatto: in genere, nelle realtà di ridotte dimensioni, i condòmini si gestiscono da soli.

Le cose cambiano nei grandi edifici, dove l’attività dell’amministratore è costante.

Cosa fare in questi casi?

L’amministratore di condominio può nominare un sostituto? Scopriamolo insieme in questo nuovo articolo di #pilloledicondominio.

Cosa succede in caso di assenza temporanea?

È possibile che, durante il proprio mandato, l’amministratore sia impossibilitato a svolgere le proprie funzioni per via di un impedimento, ad esempio di una malattia, o di altro impegno indifferibile.

Cosa succede in questo caso?

Esclusa l’ipotesi di una revoca con conferimento dell’incarico ad altro amministratore, bisogna dire che la legge non esclude la possibilità che l’amministratore possa temporaneamente farsi sostituire da un’altra persona di fiducia.

Innanzitutto, il Codice civile dice espressamente che «in mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore».

Il fatto che la legge preveda la possibilità di individuare una persona che svolga le funzioni analoghe a quelle dell’amministratore fa propendere per la possibilità che l’assemblea, durante l’assenza temporanea dell’amministratore, possa conferire alcuni poteri a una figura di riferimento per svolgere alcuni incarichi, come ad esempio pagare le bollette.

In sintesi: quando l’amministratore è temporaneamente impossibilitato a svolgere le proprie mansioni, l’assemblea può incaricare un altro soggetto a eseguire alcuni compiti in sostituzione dell’amministratore, senza che ciò comporti la revoca dell’amministratore in carica.

L’amministratore può nominare un suo sostituto?

In caso di temporaneo impedimento dell’amministratore di condominio è possibile che questi proceda alla nomina di un proprio sostituto, senza coinvolgere necessariamente l’assemblea.

Poiché l’amministratore è un mandatario a tutti gli effetti, si applicano al suo incarico le norme tipiche del contratto di mandato, nel quale è ammessa la nomina di un sostituto (art. 1717 cod. civ.).

L’amministratore può dunque scegliere un proprio sostituto, a meno che ciò non gli sia vietato dal regolamento o dalla delibera con cui gli è stato conferito l’incarico.

L’amministratore, anche quando nomina un proprio vicario, conserva la sua qualità, che non viene quindi acquistata dal suo sostituto.

Ciò significa che l’amministratore sarà sempre colui che è stato scelto come tale dall’assemblea.

L’amministratore è responsabile per il suo sostituto?

L’amministratore è responsabile degli eventuali danni e inadempimenti del suo sostituto?

Dipende dalle circostanze e, in particolare, dal fatto che la sostituzione sia stata autorizzata o meno dall’assemblea.

Di seguito le diverse ipotesi:

  • se la sostituzione non è autorizzatadall’assemblea e non è nemmeno necessaria (ad esempio, perché non c’è nessun impedimento dell’amministratore), l’amministratore è responsabile dell’operato del suo sostituto;
  • se la sostituzione è autorizzatae necessaria, l’amministratore risponde solo per una sua eventuale colpa nella scelta del sostituto. In pratica, l’amministratore diventa responsabile se ha designato un soggetto non adeguato;
  • se la sostituzione è stata autorizzata dall’assemblea senza indicazione del sostituto, vale quanto detto nel precedente punto, nel senso che l’amministratore risponde solo se ha scelto un soggetto evidentemente inadeguato;
  • se la sostituzione è stata autorizzata dall’assemblea, con indicazioneanche della persona del sostituto, allora l’amministratore è esente da ogni responsabilità per l’operato di quest’ultimo. Ad esempio, l’indicazione del sostituto può avvenire nella delibera assembleare di nomina dell’amministratore.

 

Fonte:  https://www.laleggepertutti.it/543460_lamministratore-di-condominio-puo-nominare-un-sostituto

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PILLOLE DI CONDOMINIO – Condominio in Fiera 2022

Si sta tenendo in queste ore a Roma la terza edizione di “Condominio in Fiera”, la prima e unica fiera italiana del condomino.

Si tratta di un evento nazionale di assoluto prestigio, molto atteso dagli amministratori di condominio di tutta Italia, una categoria troppo spesso dimenticata dalle istituzioni.

Un evento reso ancora più importante e attuale dal nuovo quadro normativo e dalle nuove politiche legate all’efficientamento energetico degli edifici, che hanno affidato alla figura dell’amministratore di condominio nuove responsabilità e competenze, inimmaginabili neppure ai tempi dell’ultima riforma del condominio.

Cambiare modo di lavorare

Il primo appuntamento della giornata è alle 09,30 con il creatore di Condominio in Fiera Marco Quagliariello e il presidente di Sinteg Francesco di Castri  che affronteranno il tema della nascita e dello sviluppo della figura dell’amministratore di condominio e il ruolo sociale che oggi ricopre questa professione, sempre più soggetta a maggiori oneri presenti in ogni legge di bilancio che pongono in capo all’amministratore delle responsabilità a cui dover adempiere senza un adeguato compenso.

Comunicazione in condominio

Un altro tema caldo del settore: “Comunicazione in condominio” sarà introdotto dalle ore 10,00.
Una buona comunicazione permette di costruire e mantenere nel tempo un rapporto diretto con i condomini, fattore oggi essenziale vista la complessità assunta dal settore.

Saper comunicare e capire come comunicare, quando farlo e come farlo sono quindi diventati fattori di importanza fondamentale. Per questo saranno esaminati, con testimonianze e casi pratici illustrati dal dottor Stefano Santori e dall’avvocato Domenico Sarcina, i seguenti punti:
• Comunicare in modo efficace sia all’interno (nello studio, con i propri collaboratori), sia verso il cliente finale, i condomini;
• La gestione dei potenziali o attuali conflitti;
• Elementi di comunicazione efficace in pubblico per ottimizzare ed accorciare i tempi delle assemblee condominiali;
• Strutturazione di un protocollo di comunicazione efficace per aumentare la produttività interna allo studio dell’amministratore di condominio.

Alle ore 11,30 è previsto l’intervento di Luca Ruffino, Ceo di Sif Italia, il primo studio di amministrazione in Italia ad essersi quotato in borsa a Milano, che spiegherà come è stato possibile sviluppare uno studio di amministrazione fino a questi livelli.

Il tribunale in condominio

Un argomento di fondamentale importanza per il settore: “L’arbitrato come formula risolutiva alle dispute condominiali” sarà discusso alle ore 12,00.

La litigiosità condominiale ha infatti assunto livelli altissimi. Gli avvocati Peter Lewis Geti, Roberto Cataldi, Francesco Pace e Massimiliano Sammarco affronteranno quindi il tema sotto il profilo delle risposte e dei dei litigi che nascono in condominio.

Premiazione amministratori

Dopo la pausa pranzo, i lavori riprendono alle 14,00 con i racconti degli amministratori di condominio di maggiore esperienza, di coloro che hanno realizzato il numero più elevato di pratiche relative al superbonus, di chi gestiscono un numero elevato di condomìni.

Costoro saliranno sul palco per raccontare la loro storia e rivelare come hanno fatto a raggiungere questi obiettivi. Alla fine, alcuni di loro saranno premiati da parte della giuria di “Condominio in Fiera”.

Il futuro delle associazioni

Intorno alle 14,30 sono previsti gli interventi dei presidenti delle più rappresentative associazioni del settore sul tema: “Qual è il futuro delle associazioni e come possono rendersi utili nel sostenere gli amministratori”.

I servizi al condominio

Dalle 15 alle 16 la parola passa ai responsabili delle aziende di servizio, quali Arera ed Enea, che hanno fornito il loro prezioso sostegno agli amministratori nell’ambito delle pratiche relative a bonus e superbonus.

Sul palco, quindi, gli ingegneri Carla Cappiello e Michele Coletta, il responsabile dell’Enea Domenico Matera e l’avvocato Vincenzo Nasini.

La privacy in condominio

Gli avvocati Carlo Pikler e Vittorio Lombardi interverranno alle 16,00 su “La privacy in condominio”, illustrando le novità su:
• Regolamento Europeo 2016/679;
• Linee Guida 3/2019 Videosorveglianza in Condominio quali possibilità e quali limiti;
• Il ruolo dell’amministratore come responsabile del trattamento dei dati dei condòmini e dei condomìni.

 

Fonte: https://www.quotidianodelcondominio.it/attualita/condominio-in-fiera-2022-gli-eventi-in-programma/

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