Pillole di condominio: Sì alla possibilità di allargare i terrazzi se lo prevede il regolamento

Secondo un principio generale, nel dubbio, il contratto o le singole clausole devono interpretarsi nel senso in cui possono avere qualche effetto, anziché in quello secondo cui non ne avrebbero alcuno.

Alla luce di quanto sopra anche un Comune non può interpretare una clausola contrattuale del regolamento in modo tale renderla definitivamente inapplicabile. Al contrario deve privilegiare quell’interpretazione che renda la previsione operativa; di conseguenza il comune non può impedire ad un condomino di ampliare i terrazzi di proprietà esclusiva solo perché è incerto sull’interpretazione di una clausola del regolamento di condominio

Il principio è stato affermato dal Tar Liguria n. 452 del 6 luglio 2020.

Allargamento dei terrazzi ed errata interpretazione del regolamento del Comune: la vicenda

Dopo aver acquistato due appartamenti dalla Società costruttrice, un condomino presentava al Comune una Scia che riguardava una serie di opere, tra cui l’allargamento dei terrazzi delle predette abitazioni.

L’autorità comunale, anche su sollecitazione degli altri condomini, si mostrava contraria alle modifiche dei terrazzi; il costruttore, però, aveva predisposto un regolamento contrattuale che era stato allegato ai rogiti di acquisito, previa accettazione da parte dei compratori dei singoli appartamenti.

Una clausola di natura contrattuale prevedeva che la Società venditrice si riservasse la facoltà, senza dover chiedere specifica autorizzazione, agli altri proprietari del fabbricato di ampliare – allargare i terrazzi di tipo a lastrico di pertinenza degli appartamenti poi acquistati dal predetto condomino.

Secondo l’amministrazione comunale, però, la clausola regolamentare era stata concepita e scritta al solo fine di agevolare la Società costruttrice; di conseguenza riteneva che, dopo l’alienazione da parte di quest’ultima dei due appartamenti su cui avrebbero dovuto realizzarsi i lavori preannunciati dalla Scia, nessun altro avrebbe potuto vantare un tale diritto, da considerare intrasmissibile.

Il condomino impugnava davanti al Tar l’atto con cui l’amministrazione civica aveva inibito l’inizio delle preannunciate opere di ampliamento dei terrazzi.

Secondo il ricorrente il diritto di modifica contenuto nel regolamento contrattuale era pienamente valido e trasmissibile a titolo particolare; per il Comune, invece, l’atto impugnato era giustificato da i dubbi circa la legittimità del trasferimento, vantato dal ricorrente, del diritto di ampliare i terrazzi che la società costruttrice si era riservata con apposita pattuizione del regolamento condominiale.

La decisione – Il Tar ha dato torto al Comune.

Secondo i giudici amministrativi, per interpretare un atto complesso come un regolamento condominiale non si può ricorrere ad argomenti insufficienti come quelli utilizzati dal Comune per ingiungere la sospensione degli effetti abilitativi della Scia.

In particolare, il Tar ritiene che il senso da attribuire alla clausola in contestazione non possa essere altro se non quello di ammettere che la società costruttrice poteva cedere ad altri il diritto di modificare i terrazzi, al fine di aumentare il valore di scambio del bene costruito; a conferma di questa tesi i giudici supremi si rifanno alla certificazione camerale della venditrice, da cui si ricava che essa è stata posta in liquidazione volontaria dopo la conclusione delle vendite degli appartamenti edificati; come notano i giudici supremi è, quindi, evidente che la Società costruttrice non volesse realizzare in proprio l’ampliamento dei terrazzi citati, atteso che la norma è stata inserita al fine di rendere più appetibile l’acquisto degli appartamenti di proprietà del ricorrente.

Merita di essere ricordato che un regolamento condominiale (come quello della vicenda esaminata) si compone di previsioni in genere obbligatorie, per la lettura delle quali si applicano le norme introdotte dagli artt. 1362 e seguenti del codice civile.

In tema di interpretazione del contratto, ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti, il principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e dalle espressioni utilizzate nel contratto; il rilievo da assegnare alla formulazione letterale dev’essere verificato alla luce dell’intero contesto contrattuale e le singole clausole vanno considerate in correlazione tra loro. Per capire gli obiettivi della collettività condominiale, quindi, può bastare il senso letterale delle espressioni usate, se rivelino, però, con chiarezza ed univocità la comune volontà.

L’interpretazione del regolamento contrattuale di condominio da parte del Giudice del merito risulta insindacabile in sede di legittimità, salvo che non si ravvisino violazioni dei canoni di ermeneutica oppure vizi logici.

Fonte: https://www.condominioweb.com/si-alla-possibilita-di-allargare-i-terrazzi-se-lo-prevede.19612#2

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Pillole di condominio: Conseguenze della mancata approvazione dei bilanci

Preventivo e consuntivo sono due documenti contabili la cui redazione è di competenza dell’amministratore e che devono essere approvati dall’assemblea. Essi sono di fondamentale importanza per la gestione del condominio e, per quanto collegati, hanno funzioni diverse.

Il preventivo è lo strumento attraverso il quale l’amministratore chiede ai condomini il versamento in anticipo delle somme occorrenti per la gestione delle parti comuni, ovvero per affrontare le spese di manutenzione ordinaria ed eventualmente straordinaria, nonché per la conduzione dei servizi condominiali.

L’amministratore redige pertanto il documento nel quale indica le somme che ritiene necessarie per portare avanti fattivamente la gestione condominiale e ne chiede l’approvazione all’assemblea.

La cadenza annuale della gestione finanziaria del condominio è prevista direttamente dalla legge (artt. 1135, comma 2, n. 1, c.c. e 66, comma 1, Disp. att. c.c.).

Ai sensi del comma 1, n. 10, dell’art. 1130 c.c. l’amministratore deve poi rendere il conto annuale della propria gestione, convocando a tal fine l’assemblea entro 180 giorni. Anche in questo caso, come previsto dall’art. 1135, comma 1, n. 3, c.c., è l’assemblea a dover provvedere all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore.

Il rendiconto è sicuramente uno degli obblighi più importanti dell’amministratore nei confronti del condominio, in quanto esso rappresenta lo strumento attraverso il quale viene reso noto ai condomini il modo in cui sono state impiegate le somme che questi hanno messo a sua disposizione per la gestione condominiale.

L’amministratore, ove richiesto dai condomini, deve anche mettere a loro disposizione i documenti relativi agli esborsi sostenuti durante l’anno e indicati nel consuntivo (le c.d. pezze giustificative).

Infatti, come previsto in via generale per il mandato dall’art. 1713 c.c. chi gestisce un bene altrui ha l’obbligo di rendiconto, dovendo rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa di esso. L’approvazione del rendiconto da parte del mandante ha quindi la funzione di certificare l’adempimento del mandatario al contratto di mandato e attribuire certezza al saldo contabile, che diviene così oggetto di obbligazione di una parte nei confronti nell’altra, nel senso che dall’approvazione del conto di un’attività di amministrazione possono scaturire obbligazioni di pagamento e/o di consegna di beni acquisiti o strumentali all’amministrazione, a carico e a favore di ognuna delle parti.

La mancata approvazione del consuntivo e/o del preventivo.

In ragione della diversa funzione svolta dai predetti documenti contabili è ovvio che differenti siano anche le conseguenze della loro mancata approvazione da parte dell’assemblea.

Cominciamo per semplicità dall’ipotesi della mancata approvazione assembleare del consuntivo. Occorre a questo proposito specificare che questa circostanza può verificarsi sostanzialmente per due ordini di motivi.

In primo luogo può trattarsi di un semplice incidente di percorso, laddove all’assemblea manchino i numeri per procedere all’approvazione del documento contabile.

Infatti, per quanto per l’approvazione del consuntivo e del preventivo sia sufficiente la maggioranza semplice, quindi il voto favorevole della maggioranza dei presenti all’assemblea che rappresenti almeno 1/3 del valore millesimale dell’edificio, può anche avvenire che alla riunione non sia presente un numero di condomini tale da raggiungere detto quorum.

In questo caso, come detto, si tratta semplicemente di un episodio isolato, che potrà essere agevolmente risolto con la convocazione di una nuova assemblea, nella quale raccogliere il numero di voti necessario per la legittima approvazione del consuntivo.

E infatti evidente che un consuntivo approvato senza la maggioranza prevista dalla legge sarebbe annullabile dai condomini che abbiano votato contro e da quelli assenti nei successivi 30 giorni, decorrenti dall’assemblea per i primi e dal ricevimento del verbale per i secondi.

Maggiormente problematica è invece la seconda ipotesi, ossia quella in cui l’assemblea, pur avendo una maggioranza sufficiente per approvare il consuntivo, bocci il documento predisposto dall’amministratore. In questo caso, infatti, vista la funzione del consuntivo, che è sostanzialmente quella di validare l’attività di gestione svolta dall’amministratore, è evidente come la mancata approvazione di essa renda manifesta la perdita di quel rapporto di fiducia tra compagine condominiale e amministratore, fatto che dovrebbe portare quest’ultimo a rassegnare le dimissioni o che dovrebbe comunque spingere l’assemblea a nominare un nuovo amministratore (anche se in questo caso, come è noto, è necessaria una maggioranza qualificata, ossia la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno i 500 millesimi del valore dell’edificio).

In questi casi la mancata approvazione del consuntivo predisposto dall’amministratore sarà difficilmente sanabile con una nuova votazione. Infatti, molto probabilmente, ove l’amministratore restasse in carica e portasse all’esame dell’assemblea lo stesso identico consuntivo, lo stesso sarebbe di nuovo bocciato.

Vi è però anche la possibilità, ove si tratti di contestazioni circoscritte, che l’amministratore faccia ammenda e provveda a presentare a una nuova assemblea il rendiconto corretto, che potrebbe quindi essere approvato.

In caso contrario, ove si provveda alla sostituzione dell’amministratore, generalmente viene dato incarico al nuovo mandatario di verificare la contabilità condominiale e portare all’esame dell’assemblea un nuovo documento contabile, ferme eventuali responsabilità del precedente amministratore.

Ancora più complessa è poi l’ipotesi in cui l’assemblea bocci il preventivo formulato dall’amministratore. Anche in questo caso quest’ultimo potrebbe comunque valutare di accogliere le richieste sottese alla mancata approvazione del documento contabile e presentare in una nuova assemblea un diverso preventivo per ottenerne l’approvazione.

In caso contrario è evidente come la mancanza di un preventivo pregiudichi seriamente la possibilità per l’amministratore di raccogliere i fondi indispensabili per la gestione dei beni e dei servizi comuni. Si potrebbe ricorrere a una soluzione tampone.

La giurisprudenza infatti ammette che l’assemblea, in attesa dell’approvazione del bilancio preventivo, possa autorizzare l’amministratore a richiedere ai condomini dei pagamenti provvisori, con riserva di successivo conguaglio sulla base del bilancio approvato e tenuto conto dei valori millesimali attribuiti a ciascuna proprietà individuale (si veda sul punto Cass. civ., sezione seconda, 27 marzo 2003, n. 4531). Tuttavia occorre uscire velocemente dall’impasse.

Ecco perché, ferma sempre la possibilità per l’amministratore di rinunciare al mandato per giusta causa, l’unico strumento possibile pare essere quello del ricorso dei condomini alla volontaria giurisdizione ai sensi dell’art. 1105, ultimo comma, c.c., per la richiesta al Tribunale di un provvedimento utile e necessario alla prosecuzione della gestione annuale del condominio.

Fonte: https://www.condominioweb.com/conseguenze-della-mancata-approvazione-dei-bilanci.19611

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