Pillole di condominio – Gestione di iniziativa individuale e rimborso spese

La questione

Se un condomino decide di realizzare alcune opere di rilevanza condominiale, come il rifacimento di una porzione dell’intonaco della facciata, con l’intento poi di richiedere il rimborso agli altri condomini, questi si possono rifiutare di rimborsare tali spese?

La soluzione

Il singolo condomino ha diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione della cosa comune nell’interesse degli altri proprietari senza autorizzazione degli organi condominiali, solo qualora, ai sensi dell’art. 1134 c.c., dette spese siano urgenti.

In particolare secondo l’articolo 1134, c.c., nella versione modificata dall’articolo 13 della legge 11 dicembre 2012, n.  220:

il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

L’urgenza deve essere commisurata alla necessità di evitare che una parte condominiale arrechi ai condomini o a terzi un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità (Cass. civ., sez. II, 23/09/2016, n. 18759).

Ai fini dell’operatività dell’art 1134 c.c., va, allora, considerata “urgente” non la spesa solo necessaria che sia giustificata dall’esigenza di manutenzione, quanto quella la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere al riguardo.

Spetta al singolo condomino che agisce per il rimborso dare dimostrazione che le spese anticipate siano indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi o alla cosa comune e, quindi, devono essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini, sulla base di un accertamento di fatto spettante al giudice del merito.

In ogni caso, se la spesa è urgente il condomino che ha sostenuto delle spese per lavori urgenti deve essere rimborsato dagli altri partecipanti al condominio anche se la fatturazione dei lavori sia stata eseguita a notevole distanza di tempo (Cass. civ., sez. II, 09/11/2020, n. 25019).