Chi paga gli infortuni in condominio?

Se una persona dovesse farsi male, cadendo dalle scale scivolose o inciampando nel gradino di un ascensore mal allineato con il pianerottolo, oppure mettendo il piede in una buca apertasi all’interno del cortile, a chi potrebbe chiedere il risarcimento dei danni?

Chiunque si infortuni a causa di uno dei beni di proprietà del condomino, ha diritto ad essere risarcito dal condominio stesso. Dunque, l’infortunio deve essere avvenuto su un’area condominiale come il pianerottolo, l’atrio, il giardino, il cortile, i garage, ecc.

Il risarcimento spetta ovviamente tanto ai condomini tanto ai terzi non proprietari che, per qualsiasi ragione, siano entrati all’interno delle aree comuni.

Ma non basta dimostrare di essere caduti e di essere stati trasportati al pronto soccorso. È necessario anche fornire la prova della causa della caduta e del fatto che i danni siano stati determinati da quello specifico evento. Si comprende pertanto il ruolo chiave che hanno, in tutto questo, i testimoni: solo la prova testimoniale può infatti consentire di ricostruire la dinamica dell’incidente.

Se non c’è un terzo spettatore, testimone oculare, che possa riferire di aver visto l’infortunato farsi male proprio a causa di un’area di proprietà del condominio, difetterà la prova del “nesso di causalità” e, dunque, qualsiasi domanda di risarcimento sarà rigettata.

Ai sensi dell’articolo 2051 del Codice civile, il condominio è tenuto a risarcire tutti i danni che derivano da uno dei beni in sua custodia. Si tratta di una responsabilità oggettiva che prescinde da qualunque connotato di colpa. A pagare, quindi, deve essere la compagine condominiale.

Il danneggiato dovrà quindi inviare una richiesta di risarcimento all’amministratore. L’amministratore, a sua volta, dovrà convocare l’assemblea per discutere dell’eventuale responsabilità del condominio.

Nel caso in cui venga accertata la responsabilità del condominio, il danno sarà ripartito tra tutti i condomini secondo millesimi.

L’amministratore potrà provvedere a liquidare il danno attingendo dal conto corrente condominiale se vi è sufficiente attivo. Diversamente, dovrà riscuotere ulteriori quote da parte dei condomini.

Se non vi dovesse essere sufficiente disponibilità di cassa nel conto corrente e i condomini non dovessero provvedere a pagare le quote per far fronte al risarcimento, il danneggiato potrebbe agire contro il condominio con un atto di citazione innanzi al giudice. Si instaurerà una causa volta ad accertare la sussistenza dei presupposti del danno e del diritto all’indennizzo. All’esito, il giudice condannerà il condominio a pagare il risarcimento.

Quando la responsabilità è anche dell’amministratore?

Quando il danno è stato prodotto a causa di un’insidia che a lui doveva essere nota. Egli infatti ha l’obbligo di provvedere a informare l’assemblea di ogni possibile fonte di pericolo, mettendo in sicurezza tutte le aree.

All’amministratore peraltro competono poteri straordinari in caso di urgenza: laddove vi sia il rischio di danno grave a terzi, egli deve provvedere a disporre i lavori di manutenzione anche senza convocare l’assemblea, sempre che sul conto ci sia denaro a sufficienza. In caso contrario, non potendo essere costretto ad usare denaro proprio, dovrà fare in modo – tramite avvisi e segnali – che i passanti non subiscano pregiudizi dall’area condominiale.